【地产资讯】揭开“市政估价”的神秘面纱！你以为捡漏了一套好房？实际上你被忽悠了！
点击上方“蒙特利尔地产资讯”可订阅哦
房产资讯
细心的乐粉们肯定会发现，有的时候，乐活君在为大家推送房源时，会贴一张“房屋小卡片”。
这张小卡片上，有两个关于价格的信息。
1个写了“售价”，1个写了“市政估价”。
比如说👆 这栋豪宅，它的售价比市政估价少了将近十几万。
比如说👇 这栋Triplex，它的售价比市政估价高了将近2万。
大多数时候，房子的售价会比市政估价贵上个10~15%，而有时候，你又会发现这两个价格差不多，当然，售价比市政估价少的情况，也不少见（就好比刚刚的那套豪宅）。
我们都知道，每个房子的市政估价，是非常透明的，只要输入地址，就能在政府的网站上查到。
乐活君有一个朋友，买房有个原则：只看售价比市政估价低的房子，他说，市政估价，顾名思义，就是政府觉得这房子值多少钱，比政府开出的价格更便宜的房子，才是值得“捡漏”的好房。
听上去似乎很有道理的样子，事实是不是这样呢？
今天乐活君就来和大家好好扒一扒，市政估价到底是个什么玩意儿，售价比市政估价低的房子，就一定是好房嘛？
市政估价（assessed value）存在的价值，并不是为了判断房屋的售价是标高了，还是标低了；其实，它的主要功能，是用来计算“Municiple Tax”——市政税。
这个税，之后乐活君会开个专题仔细扒，今天我们就简单地带一下。
“Municiple tax”每年都要交，刚来加拿大的乐粉们可能会不习惯这个税，因为中国没有。
要交多少呢？
看，这里就出现了今天的主角“Assessed Value 市政估价”。
市政估价每3年更新一次，距离现在最近的市政估价，是在2016年9月发布的，其正式生效是在2017年1月1日，所以，你在2017年，2018年，2019年，这3年要交的房产税，就是以2016年9月发布的这个市政估价为基础，计算而来的。
⤴️ 摘自ville de montreal 官网
看到这里，聪明的你一定会想，既然每年要交的房产税是按照这个价格计算而来的，那市政估价越低越好啊！这样我不就可以少交税了吗？
乐活君也是这么想的，但遗憾的是，市政估价，主要还是政府说了算。
如果你的市政估价低了，那你可以偷偷在被窝里乐一会儿，但如果市政估价估高了呢？
事实上，这样的事情确有发生，面对自己房产的市政估价被高估的情况，你可以申请政府的重新评估(review)。
尽管政府强调“你必须要有严肃的理由，才能提出对你的房产进行重新评估”，而且成功者也是寥寥无几，但还是有人想要挑战政府估价，倒也还真有成功的例子。
⤴️ 摘自ville de montreal 官网
多伦多就有一位华裔女业主，庞女士，通过申请review, 成功地把自己物业的政府估价降低了5%。
她申请重新评估的理由是，她的独立屋距离高压线太近了。
从👆 上图中，可以看到，确实庞女士的房屋距离高压线仅有100多米。
委员会也认可了庞女士的说法，最后决定下调估价5%，比原先的估价少了$34050。
这大概能为庞女士每年省下好几百的税收。
这里就引出一个问题，到底政府是根据哪些标准来评估你的物业呢？如果要申诉，可以从哪几个方面着手呢？
一般情况下，市政估价由政府聘请的独立第三方物业评估机构来进行，主要的影响因素有以下这些：
1，你的房产所在的区域
2，同社区类似的房子的最近成交价
3，房市的变化
4，占地面积的大小
5，居住的面积的大小
6，房子的年份，是否有大的装修改造
7，建筑的质量
8，房屋的结构
9，洗手间/壁炉/车库/游泳池的数目，以及是否临水树林山谷高尔夫球场好风景。
等等。
如果想要提出重新评估，也可以从上面这几个因素入手。
比如，你可以选取在同一社区，和你的物业比较类似，但是市政估价却比你的房子要低的5-10个房产。
计算这5-10个房产最近的市政估价涨幅比，再乘以自己物业几年前的市政估价，计算出现在的估价，和目前的市政估价做对比。
再找出自己物业的缺点，比如说距离高压线很近，或者门前有一棵不能移除的千年古树遮挡了大片的阳光等等，这些“缺点”都可以降低自己物业的估价。
到这里就有可能会出现一个尴尬的情况，那就是我千方百计降低了自己物业的市政估价，但我自己知道，这个房子是好房。
我不想要以市政估价这么低的价格卖出去，于是我就标了个比市政估价高的售价。
结果，市场上的买家，一看我的售价比市政估价高出许多，就明显兴趣缺缺。
这个尴尬情况还时有发生，因为市场上的买家，是很容易被市政估价影响的。
市政估价就好比是一个benchmark。
超过市政估价的售价，买家在购买房产时，需要说服自己去接受这部分“溢价”，而对于低于市政估价的售价，买家很容易会有“捡漏”的心态。
但事实上，售价和市政估价之间，是可以有差别的。
而且在很多情况下，这种差别都是合理的，售价比市政估价高，不能说价格就一定不合理，同样，售价比市政估价低，也并不意味着价格就一定公道。
举个简单的例子，乐活君一朋友，看中了蒙特利尔西岛的一栋独立屋，这栋独立屋售价是$535000，而它的市政估价是$540000。
这栋独立屋的特点是，周围好大一片地，屋子已经年久失修。
这种情况下，市政估价的价值，大部分都体现在这一大块空地上。
购买此物业的买家，势必要花非常大的精力在整修这栋物业，甚至是推倒重建这栋物业上。
尽管这栋独立屋的售价比市政估价来得低，但对于很多华人买家来说，它可能并不是一个好的投资。
同样，售价超过市政估价的房子，也不一定就是不划算的。
首先，市政估价反应的，是过去的价值。
还记得我们一开始说的吗，市政估价，每3年更新一次。
最近的一次是2016年9月发布的，但其实即便是2016年9月发布的，它反应的也不是2016年9月的房产价值，而是更早的，2015年7月的房产价值。
假如你是2019年看了一套公寓，该公寓的售价是25万，而它的市政估价是23万。
尽管在你看来，售价比市政估价贵了2万，看上去好像很多的样子，但其实，按照蒙特利尔3%的平均房价上涨率来说，这完全是合理的。
别忘了，23万，只是2015年7月的价值，23*（1+3%）^4=25.8，也就是说，你在2019年看到的这套价值25万的公寓，它的售价，是非常合理的。
这就是为什么你总是听到很多地产经纪说，售价比市政估价高出个10%-15%很正常，这还真不是他们在忽悠你，因为它确实很正常。
其次，市政估价无法及时反应，业主最近一段时间对房屋所做的修缮。
买独立屋的买家都知道，房子，是需要打理的。
很多业主会在售卖前，对房子稍作整修，以求卖个好价钱，而整修的成本和费用，势必是要加到下一位买家身上的。
但是这些，都无法在市政估价中，及时得到反应。
最后，给各位乐粉们一个建议，如果你看中一套房子，经纪只给售价，不给市政估价的时候，你可以问一下经纪，这套房子的市政估价是多少。
如果发现自己看中的房子，售价比市政估价高出太多，比如超出15%，你可以再问一下经纪，为什么售价高出这么多，然后，分析一下经纪给出的理由，是否真的有道理。
如果售价比市政估价低，也别急着乐，实地考察一下，看看房屋各方面的情况再做决定。
衷心希望各位乐粉都可以买到物美价廉的好房子，么么哒😘
更多优质地产资讯，点击蓝字即可查看
乐活君个人微信号：wendylagogo
电话：514-623-6608乐活君